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中关村写字楼回报率10% 空置率上升明显

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根据新地标的统计,中关村地区写字楼的投资回报率约为10%~12%,而能够达到这个收益水平的写字楼,售价一般处于15000~19000元/平方米。

  2008年9月1日,就在潘石屹“提价”售楼风波刚起之时,SOHO中国有限公司又传出消息:公司以8.9亿元的价格收购中冶新奥正诚房地产开发有限公司的金和国际大厦。在被SOHO中国收购之后,大厦将更名为中关村SOHO。

  “这个项目是SOHO中国走出CBD进入中关村重要的一步,处在中关村的核心区,是这个成熟区域里的最后一个项目。”潘石屹对今后中关村SOHO的“钱景”比较乐观。

  每平方米20000元以上回报率低

  这个位于中关村西区、外体呈圆弧线条的玻璃幕墙建筑——中关村SOHO,已经接近竣工。该项目是写字楼与商业零售的综合项目,总建筑面积为5.9万平方米,可销售商业及办公面积为4.4万平方米。该项目在整个中关村西区的位置良好,且周围的诸多写字楼与配套商业均已开业,具备尽快入市的条件。

  SOHO中国8.9亿元购买的金和国际,是中冶新奥正诚房地产开发有限公司2005年以2.2855亿元的起始价摘牌的项目,即使扣除建安成本,中冶仍然通过此笔交易获益数倍。

  此前中冶集团为金和国际的散售报价已经达到19000元/平方米,此番老潘以8.9亿购买了金和国际全部4.4万平方米的面积,均价20000元/平方米,这个收购价格已经比目前中关村在售的很多写字楼项目要高,从《新地标》统计的中关村地区写字楼一览表中可以看出,单价高于20000元/平方米的写字楼仅有6个。

  中原地产写字楼部总经理张瀚坤指出,正是因为较低的售价,才能保证中关村写字楼投资者,在租金不高情况下有较好的投资收益。

  根据新地标的统计,中关村地区写字楼的投资回报率约为10%~12%,而能够达到这个收益水平的写字楼,售价一般处于15000~19000元/平方米。而观察一下单价在20000元以上的写字楼,租金收益比正常水平低了三四个百分点,只能达到7%~9%(参照中关村地区在售写字楼投资回报一览表)。

  但《新地标》统计的租金价格基本是写字楼的报价,据张瀚坤介绍,中关村地区的实际成交租金比报价还要低,根据客户素质的差别,还能再低3~5个点。所以,售价20000元/平方米以上的楼盘,投资回报并不乐观。

  空置率上升至12.92%

  高力国际第二季度的数据统计表明,中关村地区整体空置率从9.97%上升到12.92%,环比上升2.95个百分点。从目前中关村西区部分价格统计来看,除了中钢大厦和理想大厦这类顶级写字楼的租赁价格明显偏高以外,中关村其他写字楼的平均价格已经从原来的5元/天/平方米,降至了4~5元之间(均价),而根据张瀚坤的介绍,实际成交价格可能更低,明显说明写字楼入住率已经给价格造成了很大的影响。