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刺激楼市方案哪种更有效?

来源:作者:本站
岳富涛
  继18个城市出台各自救市方案后,近日召开的国务院常务会议明确提出,加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。
  但具体降低哪些住房交易税费?降低幅度多少?是否还会出台相关金融政策?这些都还有待相关部委的具体政策。
  刺激楼市之所以能从地方政府的小规模行动,变成国务院需要关心的问题,正是因为楼市低迷所带来的负外部性已经扩大到了不可忽视的程度:相关的几百种行业,包括建筑、钢铁、水泥、装饰都开始出现全行业下滑,相关的就业岗位以千万计。在全球金融危机有可能演化成为全球经济危机的现在,中国无法漠视这些支柱产业面临的巨大压力。
  但救楼市不是只救开发商,楼市刺激方案的目标也不应该是保房价,而应该是刺激成交量。从目前的楼市行情来看,各地房价的下跌幅度多在10%~30%之间,但成交量的下跌已经高达50%~80%,正是成交量“拦腰斩”甚至“拦脚斩”才让相关各行业陷入困境。
  从楼市低迷的原因来看,除了对后市不看好以及交易税费高昂,房价居高不下远远超过大多数居民的购买力,更是成交低迷的重要原因。继2005年的上一波调整之后,到2007年年底,不仅各主要城市房价疯长,地级市甚至小县城的房价大多也都有30%~50%的涨幅。
  从以上两点基本面来看,救市最重要的不是出台多少政策,而是要靠开发商的“自救”:继续降价。从全国各城市的降价幅度来看,大部分开发商的定价还远远没到其成本价,利润空间也就是降价空间还很巨大。目前降价的开发商,除了万科这样“先知先觉”的行业大佬,更多的还是出于资金链方面的考虑。
  国务院常务会议提出的目标也正是“支持居民购房”,所以不久就会正式出台的救市方案,理应选择最能让自住型购房者心动的那种。包括降低交易税费,业内专家和利益相关各方提出了多种救市建议。就几种主要的方案,我们可以分析一下其各自的可行性和效力。
  第一种是直接降低与交易相关的营业税、契税、所得税、土地增值税等。目前各城市的“主流征收标准”是:契税,非普通住宅3%,普通住宅1.5%,虽然各城市对普通住宅、非普通住宅制定的划分标准不一致,但由于房价的上涨,占据主要城区的已经多是非普通住宅;营业税,普通住房营业税缴付分购买满5年和不满5年两种情况,卖出不满5年的房产需缴高达5%的营业税;所得税,虽然当年制定的标准是所得收益的20%,但各地基本都只按成交总价的1%征收。按目前的市况,要达到一定刺激效果,力度必须够大,如取消营业税和个税,契税减半征收。例如已经出台的“杭州地方版方案”:契税、营业税补贴80%,个人所得税补贴32%,也就是把地方征收的部分基本都返还买卖双方。即使这样,出台到现在,效果依然不明显。