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楼市枷锁几乎全被打碎 三个模糊地带暗藏玄机

来源:作者:本站
昨晚财政部与央行出台的楼市救市方案,尽管有诸多模糊地带,但力度之大出乎市场预料,模糊之处事实上也给了商业银行和地方政府极大的自由裁量空间。
  如果商业银行和地方政府“用足”这些空间,前几年出台的系列严管政策将被全面消解。
  税费到底降了多少
  从税费政策看,表面上的削减幅度并不惊人:对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。普通住房原来执行的税率是1.5%,此次只下调了0.5个百分点;印花税更是只有0.5%。(千分之零点五),一直是被忽略不计的;土地增值税普通住房不征收,多数城市非普通住房最高也只征收0.5%,实际操作中还有很多减免。因为契税优惠适用于90平方米以下的普通住房,而免征土地增值税针对的是非普通住房,所以买卖双方同时最多只能享受以上3项优惠中的2种,最多也只能减少0.55%的成本。
  二手房交易税费的三项“大头”——1%个人所得税、卖出不满5年房产需缴纳5%左右的营业税(各地由于附加项目不同,税率在5%~5.6%之间,本文为求简便,统一以5%计)、非普通住宅3%的契税,财政部并未减免。但财政部在政策中特意注明“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”,这个“暗门”意味着一些地方政府将会给予买卖双方更大的税费优惠空间,这个空间甚至会超过财政部税费“红包”的10倍!
  例如已经出台的“杭州地方版方案”:契税、营业税地方政府补贴80%,个人所得税补贴32%。如果是5年以内的非普通住宅,出售时享受的优惠计算如下:3%×80% 5%×80% 1%×32%=6.72%。
  也就是说,原来最高相当于房价10%左右的二手房交易税费,在享受了财政部和地方政府双重优惠之后,最低有可能降至2.3%左右,下降四分之三以上。
  当然具体每个城市实际下降多少,还要看各地政府的优惠力度。
  何谓“改善型普通自住房”
  “金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。”
  央行和财政部在此次方案中创造了一个全新的词汇——“改善型普通自住房”。这个概念的权威解释尚待相关部门在以后给出,但目前给有“改善住房需求”购房者的疑惑是:这是不是140平方米以下第二套房的代名词?是不是卖掉自己的第一套房之后,购买的第二套房才算“改善型普通自住房”?
  此前对于第二套房标准的认定,商业银行一开始曾经给出过比较宽松的标准,但监管部门严令:以户为单位计算,只要有过房贷记录以后购买的住房都算第二套房。